LE COÛT DE LA CONSTRUCTION D'UNE MAISON

Publié par OlgaKozikaza le 13 sept. 2018 dans CONSTRUCTION

JURIDIQUE

Le coût de la construction d'une maison

"Le projet d’une vie" : c’est ainsi que l’on qualifie la plupart du temps la construction de son future pavillon. Et pour cause puisque c’est là où vous passerez vos prochaines années avec votre famille, mais aussi parce qu’il s’agira d’un investissement très important qui vous engagera pour plusieurs années. D’où la nécessité d’avoir une parfaite compréhension et maîtrise du coût de votre projet.

Photo de tête : La construction de maison_bréville sur Kozikaza


(Le CCMI est un contrat doté d’un régime juridique lui étant spécifique et dont l’esprit général consiste à assurer la meilleure des protections au maître d’ouvrage en raison de sa qualité de profane en matière de construction.)

Dans le cadre d’un CCMI, le maître d’ouvrage est assuré de connaître le jour de la signature du contrat le coût maximal que pourra atteindre la réalisation de son pavillon. De telle sorte qu’en CCMI, l’aléa n’existe pas, pour le maître d’ouvrage en tout cas.
Pour assurer le respect de ce principe, l’article L 231-2 d) du Code de la construction séparera le coût total de votre projet entre, d’une part le prix convenu, qui englobera tous les travaux que le constructeur réalisera et d’autre part, les travaux non compris dans le prix convenu que le maître d’ouvrage peut avoir choisi de s’être réservé. Chacune de ces composantes se verra alors attribuer des règles et mécanismes spécifiques en vue de préserver les maîtres d’ouvrage de toute mauvaise surprise.


Le prix convenu

Le principe : un prix ferme et définitif

La première de ces règles est établie à l’article L 231-2 d) du Code de la construction en vertu duquel le prix convenu à la signature est dit forfaitaire et définitif. Par application conjointe avec l’article 1793 du Code civil, lequel s’applique plus généralement à tout marché de travaux à forfait, cela signifie tout simplement que les maîtres d’ouvrage ne peuvent pas se voir appliquer la moindre plus-value une fois le contrat signé.
Dans la plupart des cas, les suppléments qui peuvent être éventuellement réclamés aux maîtres d’ouvrage le sont en raison de prescriptions imposées par les autorités administratives pour assurer le respect des diverses normes en vigueur en matière d’urbanisme (PLU, exigences des ABF, etc…). Il arrive aussi que des travaux supplémentaires se révèlent en cours de chantier, notamment en cas découverte quant à la nature du terrain.
Quoiqu’il en soit, de tels suppléments ne peuvent en aucun cas être supportés par le maître d’ouvrage en vertu de ces principes. Cela se justifie en ce que les maître d’ouvrage sont des consommateurs et surtout des profanes (non-sachant) en matière de construction, là où le constructeur est un professionnel et donc par principe bien mieux informé et renseigné sur les nécessités d’un projet.

Les exceptions au principe

Comme tout bon principe le caractère forfaitaire et définitif du prix convenu comprend ses exceptions.

La demande des maîtres d’ouvrage pour de nouveaux travaux

Le prix convenu peut tout d’abord faire l’objet de suppléments lorsque le maître d’ouvrage fait, de lui-même, une demande pour des travaux supplémentaires ou même pour modifier les travaux initialement prévue. Dans cette situation, le constructeur pourra évidemment faire une proposition aux maîtres d’ouvrage pour la réalisation de ces nouveaux travaux.

La révision du prix selon la variation de l’indice BT 01.

La seconde exception est prévue par le même article prévoyant le caractère forfaitaire et définitif du prix convenu, c’est-à-dire l’article L 231-2 d) du Code de la construction. Le prix convenu peut ainsi faire l’objet d’une révision.
Cette révision est calculée sur la base d’un indice national du bâtiment : L’indice BT 01. Il est publié chaque mois par le ministre chargé de la Construction et de l’Habitation. Comment la calculer ?

  • Dans un premier temps, prendre le dernier indice publié le jour de la signature du contrat.
  • Il faudra ensuite déterminer la date la plus tardive entre l’obtention de votre permis de construire et celle du prêt servant à financer le projet. Puis relever le dernier indice publié à la plus tardive de ces 2 dates.
  • Il suffira alors de comparer l’évolution de l’indice.
Si l’indice a augmenté depuis la signature du contrat, alors le prix convenu peut être augmenté. Mais si l’indice est à la baisse, les maîtres d’ouvrage peut alors aussi exiger à ce que le prix convenu soit diminué en conséquence.
NB : Une dernière exception au caractère forfaitaire et définitif du prix convenu peut être mise en œuvre par application des dispositions de l’article L 231-7 du Code de la construction (voir ci-après).


Maison en cours de construction

Photo : La maison de notre membre Nadjlolo en cours de construction


Les travaux non compris dans le prix convenu

Le principe : des travaux précisément décrits et chiffrés

C’est de nouveau l’article L 231-2 d) qui pose le principe concernant les travaux non compris dans le prix convenu. Ainsi, ces derniers doivent en premier lieu être précisément décrits et chiffrés par le constructeur. En second lieu, tous ces travaux doivent faire l’objet, de la part des maîtres d’ouvrage, d’une mention manuscrite spécifique et paraphée par laquelle il déclare en accepter la charge et le coût.
Pour la mise en œuvre de cette règle, une notice opérant la distinction entre les travaux compris ou non dans le prix convenu, et chiffrant ceux qui ne le sont pas sera alors annexée au contrat (article R 231-4 du Code de la construction). Par arrêté du ministre chargé de la construction du 27 novembre 1991, un modèle type pour cette notice a été établi.

L’intérêt du chiffrage.

On peut s’interroger sur l’utilité d’un tel chiffrage puisque ces travaux n’étant pas compris dans le prix convenu, ce n’est pas le constructeur qui les réalisera mais bien les artisans que vous choisirez de votre côté, ou encore vous-même. Or ces entreprises n’appliqueront pas nécessairement les mêmes tarifs pour ces travaux que l’estimation effectuée par le constructeur.
C’est alors l’article L 231-7 du Code de la construction qui vient donner tout son sens à cette obligation de chiffrage et toute sa force à la protection des maîtres d’ouvrage. Ce dernier confère en effet aux maîtres d’ouvrage la possibilité de confier au constructeur la réalisation des travaux non compris dans le prix convenu (certains ou la totalité) au coût auquel ce dernier les a chiffré dans la notice descriptive. Et si cette demande des maîtres d’ouvrage intervient dans les 4 mois suivants la signature du contrat, le constructeur ne peut pas refuser.
Le cas échéant, un avenant en plus-value sera établi et le prix convenu actualisé: il s’agit de la dernière exception au caractère forfaitaire et définitif du prix convenu.
Il est donc particulièrement intéressant et recommandé aux maîtres d’ouvrage de faire réaliser des devis pour tous les travaux non compris dans le prix convenu pendant ce délai de 4 mois. S’ils parviennent à trouver moins cher, ils feront des économies sur le coût total du projet. A l’inverse, s’ils ne trouvent pas moins cher que l’estimation de la notice, ces travaux peuvent être ‘’rendus’’ au constructeur.

Que se passe-t-il si des travaux n’ont pas été chiffrés?

Le défaut de chiffrage, voire même l’absence totale de description de certains travaux dans la notice descriptive est sanctionnée de manière constante par la réintégration des travaux en question dans le prix convenu. Le constructeur aura donc l’obligation de réaliser ces travaux, et comme il ne les aura pas chiffrés, cela n’engendrera pas le moindre surcoût pour le maître d’ouvrage. En somme le constructeur réalisera ces travaux gratuitement.
Une autre sanction concernant plus exactement l’absence de la mention manuscrite, prévoit carrément la nullité du contrat.
La jurisprudence est très stricte en la matière. Ainsi elle n’accepte pas des chiffrages qui ne seraient pas suffisamment précis. Ont ainsi déjà fait l’objet de condamnation un seul chiffrage global pour tout un lot entier de travaux (VRD par exemple) ou encore des indications sur le coût des travaux /m² sans indiquer la surface totale prévue pour les postes en questions (les parquets et peintures bien souvent). Cette même exigence se retrouve pour la mention manuscrite puisque mentions telles que ‘’Bon pour accord’’ ou ‘’Lu et approuvée’’ ont été jugée insuffisantes. Il est ainsi exigé une mention beaucoup plus précise par laquelle les maîtres d’ouvrage écrivent et reconnaissent de façon explicite qu’ils ont bien connaissance du coût total de tous les travaux restants à leur charge, ce montant devant être repris en chiffre et en toutes lettres, et qu’ils l’acceptent.


Conclusion : le CCMI a prévu et mis en place un système très précis grâce auquel les maîtres d’ouvrage sont censés être garantis, le jour même de la signature du contrat, de connaître le coût exact et maximum que pourra leur coûter leur projet. Ils sont protégés de tout aléa, imprévus pouvant survenir avant (contrainte administrative) ou pendant les travaux (contrainte technique) et des suppléments que cela pourrait engendrer.
Le respect de cette réglementation est par ailleurs très encadré les exigences très strictes en la matière ce qui ne fait que traduire l’esprit même animant le CCMI en général à savoir la protection du consommateur non sachant face au professionnel constructeur.


Article rédigé en partenariat avec l'AAMOI

A lire aussi
CUISINE
  • 20 mai 2014
  • d
BEST OF
CONSTRUCTION
Publicités